¿Qué me interesa más: renta vitalicia o hipoteca inversa?

independientemente de las ventajas e inconvenientes que pueda tener cada producto, no existe una respuesta unánime a esta pregunta: depende de las circunstancias particulares de cada caso.

En líneas generales, la renta vitalicia está más orientada a personas mayores que no tienen hijos, ya que al recibir una mensualidad mayor, verán reducida la herencia que dejan a sus descendientes. Además, la contratación de este producto exime al propietario de abonar en el futuro las derramas extraordinarias de la comunidad y los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Por su parte, con la hipoteca inversa el mayor nunca perderá la titularidad de la vivienda. Aunque, lógicamente, esto repercutirá en las cantidades que se reciben: con la renta vitalicia, la mensualidad puede llegar a ser hasta un 40% superior a la que se percibe con la hipoteca inversa. En este caso, la deuda acumulada con la entidad financiera o la compañía aseguradora sólo será exigida cuando fallezcan los beneficiarios y nunca podrá atacar el capital de los hijos.

Recordemos que la hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria concedido por una entidad financiera o una compañía aseguradora y la renta vitalicia un contrato que la persona mayor firma ante notario con un grupo de inversión, por el que se transmite la titularidad de la vivienda pero manteniendo en todo momento el uso y disfrute del inmueble hasta su fallecimiento.

Ventajas y garantías
La renta vitalicia y la hipoteca inversa comparten muchas ventajas. Gracias a ambos productos, las personas mayores pueden obtener una paga mensual durante el resto de su vida mientras siguen viviendo en su casa de siempre. También, si lo desean, podrían hacer frente al pago de una residencia, aumentando en este supuesto la renta a percibir.

Además, en el momento de la contratación de cualquiera de los dos productos no tendrán que abonar ningún pago. En el caso de la hipoteca inversa, los gastos de formalización (notario, Registro de la Propiedad, tasación del inmueble, seguro de rentas vitalicias, honorarios profesionales, etc.) se descontarán directamente del capital total del crédito hipotecario. Por su parte, con la renta vitalicia todos los gastos, honorarios e impuestos que se generan como consecuencia de la constitución de la operación son a cargo del comprador.

Por otro lado, ambos productos disponen de un excelente tratamiento fiscal. Con la renta vitalicia, los mayores de 70 años que estén obligados a hacer la declaración de la renta sólo tendrán que declarar el 8% del total de las cuantías percibidas anualmente, en el caso de ser vitalicias, y entre el 12% y el 25% si son temporales.

En las operaciones de hipoteca inversa se diferencian dos etapas de cara a su fiscalidad. En un primer momento, mientras se perciben disposiciones mensuales a cargo de la hipoteca sobre la vivienda, éstas no tributan en el IRPF. Posteriormente, cuando entra en juego el seguro de rentas vitalicias, las cantidades recibidas se contemplan como rendimientos del capital mobiliario y tendrán en el IRPF una exención del 92%.

Igualmente, la renta vitalicia y la hipoteca inversa cuentan con todas las garantías legales. Las operaciones se formalizan ante notario en una escritura pública que queda inscrita en el Registro de la Propiedad. En el caso de la renta vitalicia, el vendedor ve garantizado el pago vitalicio de todas las rentas a través de la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria, mediante la cual, en el hipotético caso de producirse un impago, recuperaría la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver ninguna de las mensualidades percibidas desde el inicio de la operación.

Del mismo modo, en la propia escritura se garantiza la posibilidad de renunciar en cualquier momento al derecho de uso y disfrute de la vivienda si desea ingresar en una residencia, recibiendo así desde esa fecha una nueva renta muy superior a la que viniera cobrando. De esta forma, la persona mayor tendrá la tranquilidad de poder hacer frente a una futura situación de dependencia o a mayores gastos.

Cálculo de la renta mensual
Tanto para formalizar una operación de renta vitalicia como de hipoteca inversa, el cálculo de la renta mensual se realiza teniendo en cuenta el valor del inmueble y la esperanza de vida de la persona que la contrata, de acuerdo a su edad y sexo. En las operaciones de renta vitalicia, hay que considerar el valor de uso y disfrute de la vivienda, el cual se reserva el beneficiario en la escritura pública que se firma ante notario y que es el resultado de descontar al valor de mercado del inmueble el valor que representa la nuda propiedad.

Con la hipoteca inversa, se tendrá en cuenta el valor de mercado que en cada momento establezca la sociedad de tasación con la que opere la entidad financiera o la compañía aseguradora. Este valor será la referencia para fijar el capital total disponible en el crédito, que estará en función del porcentaje máximo que en cada caso establezcan las diferentes entidades. La Ley obliga a realizar previamente la tasación oficial de la vivienda.

Modalidades
En ambos productos, existen diversas modalidades que permiten abarcar las diferentes necesidades de los contratantes. Tanto la renta vitalicia como la hipoteca inversa se pueden contratar de forma temporal o vitalicia, es decir, de manera que las cuantías mensuales se perciban durante toda la vida o sólo durante un plazo de tiempo determinado.En la opción vitalicia, tenemos la renta vitalicia clásica, en la que el beneficiario percibe una paga mensual hasta su fallecimiento, y la hipoteca inversa vitalicia, en la que simultáneamente a la constitución del crédito se procede a la contratación de un seguro de rentas vitalicias diferidas, el cual queda financiado con dicho crédito, con el que se garantiza que a la finalización de éste se seguirá percibiendo la misma cantidad. En esta modalidad, se puede solicitar un anticipo de capital al inicio, cuya cuantía podrá ser de entre un 5% y un 30%, según las condiciones aplicadas por cada entidad.No obstante, estos productos tienen más posibilidades de contratación. Por ejemplo, las rentas temporales, en las que los plazos de cobro pueden ser 5, 10, 15 años, etc., pero conservando el derecho de usufructo sobre la vivienda toda la vida; la renta vitalicia fuera del hogar, por la que la persona mayor renuncia al derecho de usufructo para costearse el pago de una residencia, con la tranquilidad que proporciona el saber que los ingresos mensuales están garantizados de por vida; y la renta reversible. Con esta última opción, al fallecer uno de los beneficiarios, el otro sigue percibiendo la misma renta y mantiene el uso y disfrute de la vivienda.En el caso de la hipoteca inversa, además de distinguir la modalidad vitalicia y temporal, debemos conocer las diferencias entre disposiciones periódicas y única. La disposición inicial es el importe total que como primera disposición adicional podrán recibir los beneficiarios. Esta cantidad estará formada no sólo por los respectivos honorarios profesionales de la sociedad tasadora, del notario y del registrador de la propiedad, sino también por un pago único que pueda ser destinado por los prestatarios a la cancelación de una hipoteca anterior, de una deuda personal, o bien para realizar determinadas obras de reforma o con cualquier otra finalidad.

Por su parte, las disposiciones periódicas serán las cantidades que de forma vitalicia o temporal vayan a percibir los rentistas y, todo ello, sin tener que devolver en ningún momento la deuda total que finalmente se acumule. La cuantía de estas disposiciones estará en función del valor del inmueble, así como de la edad y el sexo de los contratantes.

Casos prácticos:
1. Un hombre de 70 años con una vivienda valorada en 300.000 euros recibiría con una hipoteca inversa la cantidad de 553 euros al mes. Sin embargo, si realizase una operación de renta vitalicia cobraría 934 euros mensuales.2. Una mujer de 80 años con una vivienda valorada en 150.000 euros recibiría con una hipoteca inversa la cantidad de 480 euros al mes. Sin embargo, si realizase una operación de renta vitalicia cobraría 673 euros mensuales.